Paraja nuk është gjithçka kur bën investim në hotele – Çfarë të keni në konsideratë

0
183

Nga Jose Pinto

 Investimi në hotel ndryshon nga aktivitetet e tjera të pasurive të patundshme, të tilla si komerciale ose banimi, për shkak të variablave të ndryshme të gjenerimit të të ardhurave, drejtuesve të kostove, kohës dhe dinamikës së biznesit.  Por ka një ndryshim midis Udhëtimit të Investimeve dhe Drejtimit, “Udhëtimi është plot Gëzim dhe Përvojë pavarësisht destinacionit”.

Dinamikat

Hotelet janë shumë më të ndjeshme sesa çdo biznes tjetër ndaj ekonomisë globale dhe trazirave financiare pasi ato janë me kapital intensiv dhe investitorët duhet të marrin parasysh që mbartin një rrezik më të lartë të dështimit.  Modeli i funksionimit të hoteleve do të thotë se ata janë më të rrezikuar nga kushtet e përgjithshme ekonomike. Shumica e vendimeve të investimit dhe huamarrjes së kapitalit varen nga të ardhurat neto dhe fluksi i parave të prodhuara.

Një pjesë e madhe e të ardhurave nga hotelet nxirret nga kombinimi i banimit dhe nivelit të dhomës, REVPAR. Të dy këta faktorë preken shumë nga fuqia shpenzuese e konsumatorëve, gjendja e përgjithshme e ekonomisë (gjatë kohërave të vështira ekonomike, koha e lirë është një nga artikujt e parë që duhet të anullohet (korporatat i mbajnë udhëtimet e biznesit në minimum) dhe disponueshmëria e alternativave të pakontrolluara nga ana e qeverisë (hotele konkurruese dhe në ditët e sotme, Airbnb dhe Aplikacione të tjera rajonale ose lokale). Përmendja vonë mund të jetë një “dhimbje” e vërtetë për çdo investitor dhe menaxhues hotelerie në çdo cep të botës, pasi ata nënvlerësojnë çdo gjë që bëni për të qëndruar në det dhe për të mbajtur pasuritë tuaja më të çmuara (njerëzore dhe materiale) në vazhdimësi dhe në gjendje të mirë.

Kur ekonomitë dhe Bota drejtohen mirë dhe nuk ka krizë tjetër financiare në 20 vendet kryesore, World Leisure dhe Bizneset kanë marzhë për të shpenzuar dhe për këtë arsye hotelet janë shumë të kërkuara dhe kjo siguron investime të reja dhe futjen e hoteleve të reja në treg. Më shumë dhoma markë në treg ofrojnë më shumë ndërgjegjësim dhe gjithashtu u japin konsumatorëve më shumë fuqi për të bërë pazare, kështu që hotelet e pavarura, rezidencat dhe furnizues të tjerë të vegjël, detyrohen të ulin tarifat për të mbajtur lart nivelet e rezervimit.

Nëse deri tani cikli i jetës së hotelit po i afrohet investimeve të forta për të ruajtur vazhdimësinë e tyre dhe konkurrencën në të njëjtën kohë, ka akoma edhe më shumë presion për tarifat e dhomave, me qëllim tërheqjen e klientëve në një ekonomi të ngadaltë. Hotelet e reja në treg shtyjnë edhe hotelet ekzistuese të rritin investimet e tyre në lehtësira dhe shërbime.

Për investitorët ajo që ka më shumë rëndësi është paraja neto e disponueshme. Kur ka rezervime të ulëta, nivel të ulët të dhomës dhe performancë të dobët të funksionimit, kostoja e borxhit nuk ndryshon. Është shumë e rëndësishme që investitorët dhe pronarët e hoteleve të kuptojnë sfidat e investimeve në hotel dhe të rregullojnë pritshmëritë dhe financat e tyre në përputhje me rrethanat.

Rekomandohet shumë që investitorët privatë të studiojnë mirë përpara se të bëjnë ndonjë investim.  Rekomandohen plane të vërteta dhe plotësisht të dukshme, përfshirë një treg të themeluar mirë, si dhe anketa gjeopolitike dhe demografike. Këto duhet të rregullohen dhe rishikohen vazhdimisht në varësi të ndryshimit të dinamikës së vendndodhjes së tregut.

MOney is not all 1 300x200 - Paraja nuk është gjithçka kur bën investim në hotele –  Çfarë të keni në konsideratë

Vendndodhja, Vendndodhja dhe Vendndodhja

Vendndodhja mund të jetë një faktor fitues ose humbës për një hotel të ri. Vendimet për vendndodhjen mund të kenë një ndikim të madh në kostot dhe të ardhurat. Një biznes duhet të vendosë për vendndodhjen më të mirë duke marrë parasysh nevojat e konsumatorëve.                                                                                              Të qenurit në vendin e duhur është një përbërës kryesor për suksesin e një biznesi. Nëse një kompani zgjedh vendndodhjen e gabuar, ajo mund të ketë qasje adekuate për klientët, punëtorët, transportin, materialet, e kështu me radhë. Si pasojë, vendndodhja luan një rol të rëndësishëm në fitimet e një kompanie dhe suksesin e përgjithshëm. Një studim i përgatitur mirë dukshëm, i kryer nga profesionistë të fushës, duhet të marrë parasysh vendndodhjen, afërsinë me vende të ndryshme, sasinë e konkurrentëve, si dhe praninë ose bashkëpunimin me bizneset e korporatave vendase pasi të gjitha mund të kontribuojnë në performancën e fortë të një hoteli. Prandaj, vendndodhja e hotelit ushtron ndikime të mëdha në të ardhurat, flukset e parave dhe vlerën e tyre.

Njerëzit, Njerëzit dhe Njerëzit-treshja e rëndësishme

Me gjithë investimin në pasuri fizike, investitorët shpesh harrojnë se hotelet janë pjesë e industrisë së shërbimeve, të drejtuar nga njerëzit, kulturat dhe përvojat. Pavarësisht se sa e mirë është vendndodhja juaj, pa marrë parasysh sa e ndritshme apo e përditësuar është infrastruktura e re ose sa inovative janë Restorantet dhe Baret, sa interaktive janë dhomat tuaja të pritjes dhe çfarë marke do të zgjidhni ose keni, është stafi dhe menaxhimi i “Kapitalit Njerëzor” që mund të bëjnë ose prishin hotelin dhe suksesin e tij. Të investosh në punonjësit tuaj nuk është lirë, por ia vlen. Nëse jeni duke kërkuar për cilësi të lartë të ROI, investoni në punonjësit tuaj.                                                                                        Menaxhim i dobët, cilësi dhe shërbim jo i mirë, gjithmonë çon në klientë të pakënaqur pavarësisht nga kush ose nga vijnë, kjo do të çojë në më pak vizitorë dhe spiralja do të vazhdojë si një top dëbore.  Nëse mysafirët janë të lumtur por menaxherët nuk mund të menaxhojnë kostot e tyre, atëherë përfitimi zvogëlohet.  Prandaj, performanca e një hoteli varet kryesisht nga ekipi që e drejton, vepron, dhe kujdeset për investimin tuaj. Ka shumë raste kur një investim në hotel është bërë në bazë të kushteve të shkëlqyera të tregut dhe ROI pozitiv por për shkak të menaxhimit të dobët, hoteli nuk e ka realizuar kurrë potencialin e tij, vlera do të bjerë dhe një “fundosje” pritet të ndodhë në çdo kohë, por nëse mendoheni mirë, mos ndërtoni një biznes por filloni të ndërtoni njerëz – dhe më pas njerëzit ndërtojnë biznesin. Gjërat do të jenë ndryshe nga “Niveli Zero ”

Njerëzit që ju vendosni të punësoni janë ata që e lartësojnë ose shkatërrojnë investimin në hotelin tuaj. Investimi në punonjësit dhe menaxhuesit juaj është një përdorim i mirë i kohës, parave dhe imazhit të kompanisë dhe është një siguri për që investimi tju rikthehet.

Dhe mbani mend .. ju mund të keni vendndodhjen më të mirë, një hotel ose një zinxhir hotelesh, por nëse nuk merrni një ekip të trajnuar, motivuar dhe të lumtur, ju jeni një kandidat për të ngadalësuar kthimin e investimeve tuaja dhe në shumicën e rasteve të shkoni drejt një dështimi.

Jose Pinto është themeluesi i JP HOSPITALITY.EU – (www.jphospitality.eu)

 

*Më poshtë do të lexoni versionin anglisht të artikullit, sipas publikimit në origjinal në versionin print të revistës ”Star Business” , Janar 2020. 

 

 

MONEY IS NOT ALL WHEN MAKING HOTEL INVESTMENT – WHAT TO PONDER

 

BY JOSE PINTO*

Investing in hotel differs from other real estate assets such as commercial or residential due to the different income generating variables , cost drivers, time and business dynamics.   But there is a difference between the Investment Journey and the Direction, the “Journey is full of Joy and Experiences regardless the destination” 

The dynamics  

Hotels are a lot more sensitive to global economics and financial turmoil than any other business since they are capital intensive and carry a higher risk of failure that investors need to take into account.  The operating model of hotels means they are more at risk to the general economic conditions.                                                                                    Most of the investment & capital borrowing decision hang on the net income and cash flow produced.

A large chunk of hotel’s revenues is derived from a combination of room occupancy and room rate, the REVPAR.   Both of these factors are highly affected by spending power of consumers, general condition of the economy (during hard economic times, leisure is one of the first items to be cancelled, corporations keep business travel to the strict minimum) and availability of Government uncontrolled alternatives (competing hotels and nowadays, Airbnb and other regional or local Apps). The late mention can be a real “pain” to any investor and hotel management in every corner of the world as they undercut anything you do to stay afloat and keep your most precious assets ( human and material) ongoing and in good shape 

When the economies and the World run well and there is no other financial crisis in the Top 20 Countries, the World Leisure and Businesses have margins to spend and therefore the Hotels are highly demanded and that fuels new investments and introduction of new hotels in the market. More branded rooms in the market provides more awareness and also gives more bargaining power to consumers, hence the standalone hotels , residences and other minor supply are forced to drop the rates to keep up the occupancy levels. 

If by this time in the hotel life cycle is approaching the strong investments to maintain them ongoing and at par with competition, there is even more pressure on the room rates in order to attract customers in a slowing economy.  New hotels in the market also prompt existing hotels to up their investment in facilities and services.

For investors what matters most is the net cash available. When having lower occupancies, lower room rate and poor operating performance results the cost of debt does not change.   It is very important for investors and hotel owners to understand the challenges of hotel investment and adjust their expectations & finances accordingly. 

It’s strongly recommended that private investors do study well before making any investment.  Full and real visibility plans including well founded marked, geopolitical and demographic surveys are recommended. These must be adjusted and reviewed constantly in view of changing of the market location  dynamics.

Location, Location and Location 

Location can be a winning or losing proposition for a new hotel. Location decisions can have a big impact on costs and revenues. A business needs to decide on the best location taking into the needs of Customers                                                                                         Being in the right location is a key ingredient to a business’s success. If a company selects the wrong location, it may have adequate access to customers, workers, transportation, materials, and so on. Consequently, location plays a significant role in a company’s profit and overall success.                                                        

A well prepared visibility study performed by professionals of the field, must take into consideration the Location and the proximity to various venues, amount of competitors, or presence or collaboration with local corporate businesses can all contribute to a hotel’s strong performance. Therefore, the hotel’s location exerts great influences on revenues, cash flows and its value.

People, People and People-the important trio 

Despite investing in a physical asset, investors often forget that hotels are in the service industry, driven by people, cultures and experiences.  No matter how good your location is, no matter how shining or up to date is the new infrastructure or innovative are your Restaurants, Bars , and how interactive are your guest rooms and what brand will you be choosing or having,  it is the “Human Capital “ staff & management that can make or break the hotel and its success.  Investing in your employees isn’t cheap, but it’s worth it. If you’re looking for high quality of ROI, invest in your employees.                                                                                                     

Poor management visibility, poor quality and service always leads to unsatisfied customers regardless  who or from where they come from , this will lead to fewer repeated guests and the spiral that continues like a snow ball.  If guests are happy and the management cannot manage their costs then the profitability declines.  Hence a hotel’s performance is primarily dependent on the team that leads, operates it and takes care of your investment.  There are numerous instances where a hotel investment was made based on great market conditions and positive ROI but due to poor management, the hotel never realized its potential, the value will decline and the “shipwreck” is expected anytime , but if  You think that you  don’t build a business but you start building  people – and then people build the business.” Things will be different from “Ground Zero” 

The people you choose to hire are what it makes or breaks in your hotel investment. Investing in your employees and management is a good use of your company’s time, money, and image and is an assurance in your return of the investment. 

And remember.. you can have the best location, hotel , hotel chain but if don’t a team of staff well trained, motivated and happy you are a candidate to slow return of your investment and in most cases to a failure ….. 

*Founder of JP HOSPITALITY.EU (www.jphospitality.eu)

 

PËRGJIGJU

Ju lutemi shkruani komentin tuaj!
Ju lutem shkruani emrin tuaj këtu